孟晓苏
2025年4月12日
现在人们普遍忧心我国内需市场消费不足，这种担心不无依据。中国作为世界第二大经济体 ，消费市场规模仅为美国的37%（约7万亿美元） ，居民储蓄率高达45%，远高于美国的低储蓄、高消费模式 。面对低迷的国内消费市场 ，国家已采取“购买补贴” 、“以旧换新 ”和“强制淘汰 ”等多种刺激商品销售的措施 ，取得一定成果 。但是仍然扭转不了“需求不足 、供给冲击、预期减弱”的局面。
深究我国居民消费愿望不强的深层原因，主要是近年来商品房市场价格持续下跌 ，导致居民家庭财富大幅度缩水 。让消费者信心受挫 ，缺乏自身资产安全感，纷纷存钱避险 。这是造成居民储蓄额激增 ，消费需求疲软的主要现实原因。
本文通过对比美国经济状况与中国市场现状 ，论证稳房价 、稳预期对激活居民消费的关键作用，为制定相关政策提供依据 。
一 、美国楼市的周期规律：房价波动与经济兴衰
1、楼市旺盛支撑特朗普的经济战略
美国房地产自2012年复苏后，住房价格已经连续13年上涨 。它使美国经济呈现多年繁荣的局面 ，支持了奥巴马 、特朗普1.0和拜登三任美国总统治下的美国经济。其中受益最大的当属房地产商出身的特朗普总统 。他在2008年美国楼灾造成的金融海啸中 ，经历了多次失败和破产，终于熬到2012年楼市复苏 ，依托房价上涨走出了自身困境 。特朗普因此被美国人认为是成功企业人士 ，一个本来的政治素人两次当选美国总统。从中可以清楚看到，是房地产形势变化使然。
进入特朗普2.0时代 ，美国房地产市场仍处于发展阶段 。这让美国经济发展的原生性动力澎湃 。野心勃勃的特朗普不仅狂妄地对周边国家提出领土要求 ，声言要吞并加拿大 、占领格陵兰、夺回巴拿马运河，而且敢于发起关税战挑战全世界。他认为实施“对等关税 ”的强硬经济与外交政策 ，可以延续美国经济繁荣 、让制造业回归美国 、扩大美国劳工阶层的就业 。这都是处在美国房价上涨期才让他产生的想法 ，是依托于美国房地产上涨周期出现的经济状况 。但是这种经济形势还能支持特朗普总统折腾多长时间呢？
2、房价下跌引发经济衰退的历史教训
美国房地产周期从1954年开始就呈现18年为一个周期的特点，1972年、1990年 、2008年三次房价暴跌均引发美国经济衰退。人们还都记得的2008年的案例 ，由于美国房价下跌引发“次贷危机 ” ，雷曼破产 、“两房”危机祸及全美，甚至引发全球金融海啸 。在美国楼灾严重的四年中，全美房价平均下跌30% ，居民财富蒸发了11万亿美元 。这也让房地产商特朗普深陷泥潭。房价暴跌让美国消费市场陷入困境 。
好在美国房地产周期有“熊短牛长 ”特点 ，四年后美国楼市走出衰退重新复苏，随后房地产快速步入繁荣阶段 ，让美国经济进入到新的增长周期 。
3、2026年房地产周期变化与政治关联
根据美国学者研究的房地产18年周期性规律 ，特朗普执政期的房价上涨将在2026年结束，周期性下跌随之而来。2008年的经济灾难将重演 ，让美国陷入与2008年类似的经济危机之中 。历史上美国遭遇房地产危机恰恰都发生在共和党执政时期 ，被美国民主党人称为“共和党执政造成经济衰退 ” 。其中老布什与小布什担任总统期间，都赶上了房地产下跌周期 ，被共和党的特朗普称为“布什家族厄运”。
目前特朗普发动的关税战已带来美国经济剧烈波动 ，中国坚决反制与美债危机凸显让他不得不朝令夕改，赶紧宣布对75国增加关税推迟90天。他说他没有想到中国会坚决反制 ，但是他更没有想到的是 ，在他任上房地产下跌周期将会如期到来，让他成为美国经济的灾星，他要连任总统的想法必定成为泡影 。这些都显现出房价稳定对经济社会稳定的决定意义 。
二 、中国房地产下跌：消费信心崩塌与连锁反应
1 、房地产缩水加剧居民财富蒸发
中国房地产市场已连续三年连续下跌。2024年的房地产销售额较2021年腰斩至9.7万亿元 ，丢掉的销售额达到8.5万亿元 ，城镇居民房价跌幅累计已达30%，还没有止住 。按我国城镇住房总价值约400万亿元计算 ，蒸发已达到120万亿元 ，折合16.5万亿美元，是2008年美国次贷危机造成损失的1.5倍 。房产价值占中国居民家庭财富的65%-70% ，房价下降给经济带来灾难性后果。居民为应对家庭财富缩水 ，攥紧钱袋不敢消费，更不敢进入低迷的股市 ，纷纷把钱存入银行避险 ，造成三年新增住户储蓄48万亿元 。但是新增储蓄速度远远赶不上居民家庭财产蒸发的速度，仅相当于居民家庭财富损失的三分之一 。真是越存钱越感到没钱！
2、产业链崩溃与内需萎缩
房地产低迷波及到建筑业 、建材 、家居家电等180余个关联行业 ，导致企业开工锐减甚至关闭、劳动者收入下降 、失业率攀升。**土地财政收入锐减至折半 ，剩下的土地出让金不少是来自地方平台公司托市 。地方财政压力空前增大，地方债风险与中小金融机构风险陡增 。此时居民消费市场当然同步萎缩，居民省吃俭用纷纷减少非必要支出 ，转而优先储蓄避险。由此可以看出 ，稳房价与促进消费有着因果关系，脱离稳房价稳预期而侈谈促进消费是舍本求末 ，其结果必然成效甚微 ，是事倍功半之举 。
3 、政策调整滞后与市场惯性下行
尽管2024年中央提出“止跌回稳 ”政策要求，明确要求取消限购限贷、保交楼 、降低房贷利率等 ，但政策出台太晚 ，楼市跌幅太深，市场修复速度比不上惯性下跌速度 。继房地产三年持续暴跌之后 ，今年1-2月数据显示 ，房地产开发投资同比降幅收窄至9.8%，销售面积降幅缩至5.1% ，显示政策力度不大 ，市场预期仍在下滑。
这些就是在特朗普实行“对等关税 ”前我国的经济状况。在中国房地产市场陷入困境 、国内市场消费持续低迷的情况下，特朗普发起了主要针对中国的关税战，力阻中国对美出口 。这对于中国此时的低迷经济来说 ，就像是雪上加霜 。
目前的内外压力叠加应引起人们反思。几年来不顾后果地压制国内房地产市场 ，总想排除掉房地产业另寻新的经济增长点，把居民购房当作炒房行为严加防范 ，这些脱离实际做法都在实践中碰壁 。在放纵社会舆论污名化房地产之后 ，自己又被污名化所困，不敢理直气壮地出台救楼市政策 ，致使治病疗伤的时机一再错过 。直到居民购房愿望跌至谷底 ，才接受我呼吁多年的“取消限购”、“取消限贷”的建议。
可惜“取消限购 ”为时已晚，已到了居民不愿意买房的时候 ，“取消限购 ”的药方不就过期了吗？还有“保交楼”的政策也已不合时宜 ，居民交了首付款的才需要保交楼，如今居民不买房了 ，督促保交楼不是恰恰增加了房地产的待售房吗？
三、稳房价稳预期：激活消费的根本路径
1 、财富效应与消费信心的正反馈
现在中国城镇居民家庭财富的65%-70%与房产价值绑定 ，房价稳定直接决定居民消费意愿 。根据“资产负债表衰退 ”理论，资产缩水会促使家庭优先考虑偿债避险而非消费 。此时稳房价才可遏制居民财富继续蒸发，逐步恢复其消费信心 ，形成“房价稳—资产稳—预期稳—消费增 ”的良性循环。
在房价继续下跌的不良预期下 ，居民不仅不会购房，而且纷纷捂紧钱袋不消费 ，又波及到更多的消费领域 。在这种时候 ，即使普遍发钱也没有多大用处，居民仍然会把钱存入银行而不消费 。即使用发消费券的方法逼着人们消费 ，也会有人用券去换钱 ，再把钱投入到储蓄中，都会导致发钱却没有拉动消费的多少实效。
2 、政策需避免再出现“合成谬误”
在楼市调控政策中延续12年的“限购限贷 ”总算取消了 。但是随后却放任银行通过“法拍房 ”打压房价 。“法拍房”的大幅增加是楼市拉低经济的结果 ，其中不少居民因收入减少或下岗失业付不起按揭款。却不给他们喘息时间 ，让遭受变故的居民承担全部后果。“法拍房 ”通过经济学上的“边际价格效应 ”，拉低了整体房价 ，加速了居民财富蒸发 。这些错误做法就是新的“合成谬误” 。
综上所述 ，稳房价与刺激消费的因果关系不要弄反了。提振居民消费信心是激活消费行为的基础；而只有居民感到自己家庭财富处于安全状态，才敢于花钱消费；中国居民家庭财富中的主体是房产价值，要让居民恢复生存安全感 ，就应当先行实现稳房价 。
“止跌回稳 ”政策中的“回 ”字很重要 ，不仅是要“止跌”，而且要让房价“回”到下跌前的水平 ，这才能让居民感到自己的家庭财产是安全的 。房价已下跌到如此地步 ，中央从要求“止跌回稳 ”提高到要求“持续用力推动房地产市场止跌回稳 ”。此时任何继续打压房价的政策措施与舆论导向都是错误的，势必会使居民风声鹤唳 。更不要放任银行和法院置稳房价的大局于不顾 ，用“法拍房”去谋图自家小利 ，讲片面道理，抵消中央稳房价和促进消费的政策力度 。
3、房地产与消费的产业链协同
房地产作为国民经济的支柱产业 ，是早在2003年就由国务院发文确定的。在2014年后经历了几年的认识弯路之后 ，终于回到正确的认知，再次强调房地产业支柱产业地位 。曾否定房地产业地位的某负责人 ，在临退休前讲出了房地产业仍然是国民经济支柱产业的话 ，还用“占金融资产总额的40% 、占地方财政收入的50% 、占居民家庭财富的60% ”来阐述房地产业在国民经济中的重要地位 。2021年时房地产市场销售额曾达到历史最高点18万亿元，直接占当年全国GDP总量的16%，对相关产业拉动作用的比重还没计算在内。那些说房地产业只占我国经济总量的7-8% ，甚至说只占6%的说法 ，都是按照房改之前的教科书说的，都是早已过时的数据 。
近年的家居、家电 、装修等消费疲软 ，也都是源于房地产市场低迷 。在这种环境下“以旧换新 ”不无小补 ，但是更大需求还是在居民购房后的装修与其它购买。我国空调电器的品质普遍不错，不需要几年后就更新。居民购房才需要购买全套空调电器 。不购房而单买空调 ，挂什么地方呢？
我多次论述过我国普通工薪家庭特别是新市民家庭对保障房的需求 ，仍然是批量很大的刚性需求 。保障房也要向“好房子”标准看齐，购买保障房也需要购买空调电器和家居用品 ，也需要金融与网络等诸多服务。这不仅再一次证明了购买房屋与购买各项家居用品的因果关系 ，而且能从中看出这些购买的先后顺序 。购买住房本身就是消费，购买住房后又会拉动多项消费 。通过稳房价稳预期实现楼市复苏 ，才能激活市场释放消费潜力。
稳房价不仅是经济问题 ，更是社会稳定与内需振兴的基础 。唯有通过资产价值的稳定重塑居民信心，才能打破“储蓄避险 ”的不良循环，有效促进居民消费 ，实现向新发展格局的转型升级 ，为内需驱动的高质量发展注入持久动力 。
本文来自作者[admin]投稿，不代表若地号立场，如若转载，请注明出处：https://www.redac-nomade.com/ntjd/202504-6260.html
评论列表（4条）
我是若地号的签约作者“admin”！
希望本篇文章《孟晓苏：稳房价稳预期才能促进居民消费》能对你有所帮助！
本站[若地号]内容主要涵盖：国足,欧洲杯,世界杯,篮球,欧冠,亚冠,英超,足球,综合体育
本文概览： 孟晓苏 2025年4月12日 现在人们普遍忧心我国内需市场消费不足，这种担心不无依据。中国作为世界第二大经济体，消费市场规模仅为美国的37%（约7万亿美元），居民储...