港股房企的年报已披露完毕 ，A股也仅剩少数房企还未发布业绩。回看刚过去的年报季 ，“亏 ”字是大部分房企的“成绩单 ”，包括一些龙头房企也未能逃脱“大势”，甚至出现了三位数的同比净利下跌 。
但另一方面 ，上海 、杭州 、深圳等地 ，土地市场却已开始回温，一些核心城市的成交市场也呈现了明显修复态势 ，新房、二手房成交量持续回升 ，甚至创造了小阳春 。
一边是财报“比惨大会”，一边是再次激烈的土地竞争 ，这或许正是出清调整的最佳时期。
一、最冷财报季：利润结转的最低谷
对于房企亏损的原因 ，“行业明灯 ”万科的总结算是比较完整的概括：（1）开发业务结算规模和毛利率显著下降；（2）新增计提了信用减值和存货跌价准备；（3）非主业财务投资基于成本法核算出现一定账面亏损；（4）为更快回笼资金，公司对资产交易和股权处置都采取了更加坚决的行动 ，部分交易价格低于账面值。
其中 ，市场下滑导致结转毛利率下降是本期房企业绩下滑的最根本原因 。
据克而瑞地产研究数据，2019年-2021年上半年的近三年间 ，土地市场高价地频出 ，同一地块内楼板价的纪录持续刷新，其中，尤以2020年下半年至2021年上半年为最 ，在克而瑞的进一步统计中 ，64%的高价地块均产生于这一时间段 。
由于房地产行业独特的结算方式，房企地产开发业务的营收 、净利润等数据更多对应了房企过往2-3年前的项目状况。
这也意味着 ，2023-2024年 ，整个行业利润都在探底——从数据上看，头部房企综合毛利率已从30%以上的高点下降至2024年的13%上下 。
但也有一些“例外 ”：华润置地毛利率达到21.6% ，龙湖集团是16% ，中国金茂是15%，中海地产是17.70% ，保利置业是16.4% ，华发股份维持在14.32% 。
这些企业能跑赢，一方面是“第二曲线” ，譬如新晋“利润王 ”华润置地 ，2024年的经常性业务营业收入占比已达到14.9%，利润贡献首次突破百亿大关，占比提升至40.7%。管理层在业绩会上也表示 ，到2025年 ，经常性收入业务对核心净利润的贡献占比会达到45%以上 。
而另一方面是做出更积极的应变，包括“断舍离 ” ，和精准下注 。
二 、及时“断舍离”：出清保现金流
相较业绩 ，其实滞销的存货是房企最大危机，伴随带来的不仅是重资产的堆积 ，更还有不良资产对财务运营的持续拖累。
更早商品化的国外房地产市场 ，其实就给过类似的案例 。
2008年，美国次贷危机严重打击了房地产市场信心 ，全球市值最高的房地产企业——霍顿房屋 ，当年的收入锐减70% 。2009年，霍顿公司的资产负债率飙升至64.5% ，流动现金仅为总资产的2.3% ，到期借款则高达29.6亿美元，公司实际陷入了债务困境中。
对此，霍顿房屋最先采取的措施 ，就是：果断打折促销清库存 ，保证现金流稳定面对沉重的债务压力 。
回看国内房企，同样在做快速去库存的诸多努力 。
去年时 ，龙湖集团就提出要聚焦存货去化 ，持续迭代升级产品，满足客户多样化需求的同时 ，实现积极去化。
今年 ，据其管理层更进一步透露，接下来龙湖的去库存 ，会从两方面着手：一方面会大幅提升传统行活能力 ，如在产品力打造、营销能力 、服务标准等方面都会进一步迭代，不断提升竞争力；另一方面 ，基于龙湖数字化的底层能力 ，今年会把所有项目进行分类管理，成立一些专职团队对包括商办 、车位、现房等在内的项目进行精细化的管理，促进快速去化。
华润置地管理层也去年时也曾提及 ，房地产行业已全面进入存量时代 ，华润置地开发销售型业务过去有依赖增量的惯性思维，目前工作重点和重心已转移到库存去化 。
而招商蛇口这几年也一直在修复资产负债表 ，把一些不良的存货资产积极地进行处置 ，包括2024年财报中计提的35.75亿存货部分计提减值，也是基于把一些风险给提前释放掉 。
落到实际效果上看 ，“去库存 ”的重点策略 ，帮助龙湖在2024年守住了销售额千亿，签约回款率也超过100% ，在业绩会上 ，龙湖管理层坦言，“2025年的全年目标还是要继续攻坚存货去化 ”。
按照这样的“出清”节奏 ，中金公司预测未来1-2年地产企业总体业绩基调仍在于消化历史包袱 ，在2026年，房企伴随货值结构改善，毛利率可能开始修复 ，但结算规模料有所下行 。预计未来1-2年地产企业总体业绩基调仍在于消化历史包袱 ，但2025年开始恢复强度的企业或有望在2026年-2027年开始率先呈现出业绩弹性 。
三 、结构调整下一步：找准城市早复苏
另一方面，“去库存 ”也是为了更快调整投资结构。
中指研究院数据显示 ，截至今年一季度 ，杭州 、上海、成都住宅用地成交平均溢价率分别达43.2% 、29.0% 、28.3%，苏州、宁波平均溢价率也在20%左右 ，TOP20城市住宅用地出让金占全国比重提升至69%（去年全年为51%） 。但三四线城市仍普遍底价成交 。
与之对应的市场数据 ，也是呈现两极分化。
过去的3月，克而瑞机构数据显示 ，30个重点城市二手房成交面积预计2233万平方米 ，同环比分别增长21%和50%，一季度累计同比正增22% 。热点城市聚集在北京 、上海 、深圳、杭州、成都 、西安等核心一二线城市 ，客群主要集中在价格敏感度较高的刚需刚改客群 。
其中 ，北京新房网签环比涨111% 、同比涨36%，二手房网签环比涨62%、同比涨35%；深圳新房网签环比增长67.5% 、同比增长47.2%，二手房网签环比增长65.3% 、同比增长58.3%。一线城市楼市集体“迎春 ” 。
克而瑞预计 ，4月仍为“银四“成交旺季 ，核心一二线城市中北京、上海 、深圳 、成都、杭州等，或将延续高位震荡行情 。但三四线城市成交规模将延续筑底行情。
在业绩会上 ，招商蛇口管理层对现下全国市场的分裂现象做出了解释：“现在的实际情况就是 ，一些核心城市高端盘供不应求，甚至出现摇号和抢号现象 ，但一些三四线城市远郊楼盘无人问津 ，去化困难。尤其是今年以来，北京 、上海 、深圳等地都拿出了很多优质的压箱底宝地 ，这在以前都是不会拿出来的 。这些核心区域很多地方多年没有土地供应 ，需求一直得不到有效满足 。所以只要有新项目推出，新房去化速度就较快 ，因此这些区域的地块成为房企关注焦点。”
想复苏早 ，去库存和精准补货两手都要抓 。“不再以规模为导向，而是坚持精准投资 ”是现下仍在正常运作房企共同的战略宗旨 。
绿城管理层在业绩会上就表示，绿城目前的打法聚焦核心城市 ，集中在安全区域 ，提升抗风险能力，投资布局上进一步优化。
去年全年 ，绿城在北京、上海 、杭州 、南京等18个核心城市销售排名当地前五 。相应的 ，在2024年时，绿城继续在“北上杭3个城市全年新增货值553亿元 ，同时权益进一步提升到79% ，同比提升5个百分点 ” 。今年一季度，绿城中国继续在杭州、宁波、苏州 、上海均有获得优质地块。
可以说 ，高能级城市的集中布局为绿城中国的快速回款提供了有力保障 ，有效支撑现金流及再投资 。
还有作为少数仍在拿地的民营房企，自2022年一季度起 ，龙湖就启动了一系列提前“踩刹车”的动作 ，例如：提出要做城市的聚焦，在开发业务上做“三提三降“，主动地做一些收缩 、出清、整合 。
龙湖认为 ，只有提前踩刹车 、提前收缩 ，才能更加从容应对缩表周期下的债务兑付。
根据管理层表述，在开发板块 ，龙湖仍将持续投资未来 ，2024年龙湖集团坚持“量入为出”的原则，持续把握优质投资机会 ，聚焦一二线核心城市 ，先后在北京 、上海、苏州 、杭州 、西安、成都 、武汉等高能级城市获得9幅土地，总建面83万平方米 ，新增权益地价51亿元；今年一季度 ，龙湖还在上海 、苏州获取了两幅优质土地 。接下来，在保障偿债的安全性前提下 ，龙湖还会择机获取新土地 ，并根据市场变化弹性供货 。
一边出清积压存货，突出流动性；一边把握优质投资机会，形成“以存量换增量 ”的良性循环 ，确保盈利修复。或许 ，这就是未来几年内的“最冷财报季 ”，却也将是“稳预期、促转型”的开始 ，毕竟土地市场的合理控量以及持续回暖 ，和需求侧加快构建“好房子 ”标准体系，也将会逐渐反馈到购房者信心 ，助力2025年房地产市场加快构建发展新模式。
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希望本篇文章《房企大幅出清背后，是一盘更大的修复棋局》能对你有所帮助！
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