中金发布研报称，考虑到绿城中国（03900）毛利率和减值端尚存压力 ，将2025/2026年盈利预测由30/32亿元下调至12/16亿元 ，对应同比-24%/+30% 。当前股价对应0.7/0.7倍2025/26年P/B 。维持跑赢行业评级，考虑到公司土储质量仍在优化、可支撑更为积极的经营质量 ，上调目标价13%至13.0港元 ，对应0.8/0.8倍2025/26年P/B和15%的上行空间。
中金主要观点如下：
绿城中国业绩符合市场预期
绿城中国公布2024年业绩：收入同比增长21%至1585亿元；报表毛利率同比微降0.2个百分点至12.8%，归母净利润同比下降48%至16亿元，符合此前盈警 ，主要因公司计提49亿元减值和公平值损失以及合联营项目亏损6亿元所致 。公司宣派全年每股股息0.3元 ，对应股息率2.9% 。
投资端精耕核心城市，土储质 、量兼优。公司2024年共获取42幅地块 ，权益拿地额484亿元（对应权益拿地强度40% 、权益比例79%） ，新增货值达1088亿元，位列克而瑞拿地榜第四名。布局上 ，公司于核心城市精准拿地 ，一二线新增地价占比提升至92%（2023年84%），且杭州、上海 、北京三城占比分别达39%/10%/9%（合计近六成） 。在公司“做一成一 ”的策略下 ，新增土储当年贡献销售额325亿元 ，对应转化率达三成 。往前看，公司强调投资端将严守安全底线 、规避过热区域 ，该行认为公司投拓兑现度有较高保障。
财务状况扎实 ，融资渠道较通畅 。2024年公司延续高效回款（回款率达104%），且有息负债同比压降6%至1372亿元，带动期末杠杆指标继续改善：扣预负债率/净负债率下行1.1/7.2ppt至68.5%/56.6% ，现金短贷比维持在2.3倍 。公司全年完成境内债券融资125亿元（含90亿元信用债和35亿元供应链ABN）；同时公司完成8.2亿美元境外债置换 ，境外债比重保持平稳合理水平。2024年末公司平均融资成本较2023年末压降40BP至3.9%，首次降至4%以内 ，公司整体信用优势持续强化 。
公司管理层更迭不改核心竞争优势 ，关注后续集团支持和战略侧表现
公司新董事长来自中交体系，该行认为体现了中交对绿城的进一步支持 ，或将继续推动绿城保持资产负债稳健以及与中交之战略协同 ，帮助公司更好发挥“央企信用+市场化机制 ”的核心竞争优势 。公司强大产品力和灵活经营策略有望在集团信用优势的托举下释放更多价值。
新推结构保持优异，全年销售料延续亮眼表现
公司2024年自投总口径销售额1718亿元（同比仅降约一成） 。公司2024年末已锁定约2000亿元供货 ，其中一二线占比超八成、十大战略核心城市占比近六成；若整体去化率持平于62% ，对应销售额可达1250亿元；叠加公司年初至今新拿地或可为年内贡献超300亿元销售，公司指引全年有望向1600亿元销售迈进 。
风险提示：行业景气度恢复慢于预期；结算规模和利润率低于预期。
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