中金发布研报称，考虑开发结算毛利率压力或延续，小幅下调华润置地（01109）2025/2026年核心净利润3.5%/3.6%至243.9亿元（同比-4%）/244亿元（同比持平）。维持跑赢行业评级和目标价32.80港元 ，对应0.77倍2025年目标P/B（隐含2025年股息收益率4.1%） 。公司交易于0.6倍2025年P/B、5.2%
2025年预期股息收益率和7.1倍2025年核心P/E 。
中金主要观点如下：
华润置地2024年业绩符合市场预期
公司公布2024年业绩：收入同比增长11%至2 ，788亿元，毛利润同比下降14%至603亿元（毛利率同比-3.5ppt至21.6%） ，归母核心净利润同比下降8.5%至254亿元 ，符合市场预期。公司宣告全年股息1.319元/股，派息率同比持平于37% ，对应当前股息收益率5.4% 。
利润结构持续优化：2024年公司经常性业务收入及核心净利润分别同比增长7%和8% ，贡献收入及核心净利润比重分别达15%和41%，业绩及现金流稳健性进一步夯实 。其中 ，购物中心零售额同比增19%至1 ，953亿元（同店增速4.6%），租金收入同比增8.4%至193亿元 ，经营利润率同比提升2.5ppt至61.0% ，经营表现及盈利能力全面稳健。
销售排名稳中有进，结算利润率有所承压：2024年公司合约销售金额2，611亿元 ，同比降15%但韧性领先同业 ，带动销售排名升至行业第三 。结算端，2024年公司开发结算收入同比增12% ，主要得益于结算均价提升（同比增24%至2.23万元/平米）；但由于部分低效项目进入结算周期 ，结算毛利率同比下行3.9ppt至16.8% 。
财务盘面韧性突出：2024年公司扣预负债率/净负债率同比-1.8ppt/-0.7ppt至55.6%/31.9%，现金储备同比增16.5%至1 ，332亿元；平均融资成本同比-45bps至3.11% ，平均债务期限延长至6.7年。
发展趋势
夯实领先身位，发力“大资管”第二增长曲线 。公司2024年末资产管理规模同比增8%至4 ，621亿元（其中购物中心总资产同比增21%至2 ，705亿元，占比63%） ，优质底层资产价值持续提升 。该行认为后续业务端 ，公司有望持续发力多元持有型资产运营管理能力建设；资本市场平台端，有望持续打通以公募REITs为代表的资本循环通道，释放资产价值 、提升资本配置效率 、进一步提升市占率。
开发业务有望持续发挥压舱石作用 。公司2025年初可售货值约5 ，009亿元 ，在此基础上其提出销售额在2024年基础上保持增长的销售目标，着力于在兼顾利润前提下实现更优销售流速 。结算方面 ，考虑公司2024年末并表口径已售未结2 ，267亿元、其中1，935亿元计划于2025年内结算 ，该行认为2025年开发业务收入有望保持相对稳定。
风险提示：开发销售持续承压致销售表现不及预期；经常性利润增速不及预期。
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